了解大多伦多

    多伦多是加拿大安大略省的首府。多伦多市的人口超过250万，是加拿大最大的城市，亦是北美第五大城市。多伦多市坐落于安大略湖西北岸，是大多伦多地区的心脏地区，也是安大略省南部人口稠密区（称作金马蹄地区，有810万人口）的一部分城市区有5,113,149位居民。在2006年人口普查中，大多伦多区有5,555,912位居民。

    作为加拿大的经济中心，多伦多是一个世界级城市，也是世界上最大的金融中心之一。多伦多在经济上的领先地位在于金融、商业服务、电信、宇航、交通运输、媒体艺术、影视制作、出版、软件、医药研究、教育、旅游、体育等产业。多伦多证券交易所是世界第七大交易所，总部设于市内，有多数加拿大公司在这里上市。

    多伦多的国际性人口体现出它是前往加拿大移民的重要落脚点。 而市内49%的人口是在加拿大以外诞生，也造就多伦多成为世上种族最多样化的城市之一。目前多伦多的低犯罪率、洁净的环境、高生活水准、以及对多样文化的包容性，令该市被多个经济学智囊团列为世界上最宜居的城市之一。另一方面，多伦多于2006年被列为加拿大生活成本最高的城市。

    大约1/3的加拿大人居住在距多伦多两小时车程的郊区。加拿大大约1/6的就业机会在该市。多伦多当地的华侨及华裔人口多达四十万，相当于加拿大全国约百分之一的人口。

    都市区内的城镇区划于1967年进行整固后下分为五个市（City）以及一个市区（Borough）：

•     旧多伦多市（City of Toronto) / 东约克市区（Borough of East York）/  怡陶碧谷市（City of Etobicoke）/  士嘉堡市（City of Scarborough）/  北约克市（City of North York）/ 0约克市（City of York)
•     1998年1月1日，六个行政区合并为新的多伦多市，多伦多都市区相应取消，从此以后多伦多市成为直属省的一个市。
      多伦多是大多伦多地区的核心部分，以多伦多为中心东、西、北扩散为主要分为York Region(约克区)，Peer Region(皮而区)，Durham Region(杜荷区)和Halton Region(哈尔顿)。 Markhm(包括Thronhill康山， Unionville渔人村，Stouffville史托维尔3 个区)，烈志文山 Richmond Hill，旺市 Vaughan，奥罗拉Aurora，帝王市King，新市 Newmarket。其中万锦市，列志文山，和渔人村住了大量的华人，主要是因为这几个区的学校比较好，而且成绩稳定，所以新移民，特别是这几年落地的技术移民都很喜欢在这里买房子。总体来说，万锦市的房子大多比较新，而且可选择的类型多，价钱比较适中，转手也很容易。烈志文山以前聚居了很多在97期间移民的香港人，现在慢慢也住了一些中国来的有钱人。这区的房子比较大和新，主要以双车房的独立屋居多。
  在多伦多的西面，以427高速公路为界，Peer 区有我们熟悉的宾顿市Brampton，密西沙加市Mississauga-机场所在地，奥克维尔Oakville-- 以及米敦Milton.再往西，还有伯灵顿Burlington。
  在多伦多的东面Durham杜荷区有皮克灵Pickring，Ajax以及维比市Whitby和奥沙华Oshwa.
  
  
  电话区号：多伦多市电话区号为(416)和(647);皮尔区和约克区的电话区号为：(905)和新加的(289)。虽然电话号码不同于多伦多，但是通话都算本地电话，不及长途费用。这里的居民通常把多伦多市区称为416区，把外围的皮尔区和约克区称为905区。
  公共交通：多伦多有全北美数一数二的公交系统TTC。系统内包括地铁，巴士以及俗称“叮叮当”的有轨街车。你只需单次车费就可在地铁，街车和巴士之间自由换乘，单程抵达市内任一地点。但记住在第一站付车票时拿一张转车证(Transfer) ，作为换车的凭证。在巴士和街车上，如果用现金付车费，车上不设找币。如果你想整天多次转车，不妨买一张日票(Day Pass)更划算。许多上班族选择购买TTC的月票上下班。
  皮尔区和约克区的各个城市都有自己的公共汽车系统，与多伦多的许多地铁站连通，但不同的公共交通系统之间换车需要另外买票。此外，这里还有非常高速的GO 巴士和区间火车系统连接安省各区。它将多伦多市和周边的大多伦多地区连接起来。GO火车及巴士的起点位于多伦多市中心的Union Station，定点发车。

首次购房必读

对于二次购房、换房者来说，生活相对稳定，区域相对熟悉，因此定位时目标较为明确，也沉稳了很多。而对于首次购房者来说，尤其是新移民，由于工作稳定性、未来计划的不明朗及对地产市场不确定性的担忧，对城市区域的不熟悉，造成定位十分的困难，往往觉得没有头绪，无从下手，而选择的范围非常之大，因此而花费大量的时间和精力，但最终还并不一定能形成清晰的定论，而在此过程中，机会不断错失，令人惋惜。目前，这种情况不是个别的，而是非常普遍的。

如何才能有效地、快速准确地定位自己所需，关键取决于过滤网的密度。网眼过大，造成范围过大，对于时间和精力来说显然是不现实的，也是不必要的；反之，网眼过小，选择就很少，也是不合理的。有些客户会认为市场上那套最划算就买那套，这在房源高度公开透明化的市场显然是很不明智的，豪不夸张地说，只要有一套这样的房源上盘，在第一时间至少有100个和你有同样期望的人得知了，多Offer的结果可以想象，而这种大海捞针似碰运气的做法往往效果是适得其反的。所以，精确化定位、制定完备合理的看房计划等看房前的重要准备是省时、省力、成功购房的必需工作。就我服务客户的经验，进行过详细计划的客户普遍有非常满意的结果。就此解析我的经验和体会与大家分享。

根据定位的要素的重要性，依次为：
1、 区域地点（Location） 房产的最重要特点就是不可移动性，区域地点毫无疑问是最重要的，它决定了生活环境、交通条件、社区设施、学校、购物等，也是最直接影响日常生活的部分。很多客户在看房时往往会被房屋的主观印象吸引而忽视区域的重要性，如果该区域为当初设定的次选区域，往往这样的客户购房后满意度会随时间下降很快，很快就会考虑换房。
地点的考虑从以下几方面入手：
a、 社区的选择。多伦多是由80多个族裔融合的城市，少数族裔的总数占了一半，所以无人在那个社区都有各个族裔的踪影。如果想要避开那个族裔，几乎是没有可能的。但不同社区不同族裔相对集中，还是比较普遍的。族裔的聚集与周边商业设施、房屋价格、平均收入水平、学校设置有很大的影响。比如华裔比较集中分布于央街以东，401以北的北约克、士嘉堡、万锦绣、列治文山的很多社区。不同社区，风格也很不相同，比如列治文山的Bayview Hill都是3800尺以上的大房，而一街之隔的Rouge Wood则混杂了不少镇屋，Bayview东的Crosby则是50年的独立平房老区；又如万锦的Unionville、Markville是清一色的2500尺以上的独立屋，而新区则是大独立、小独立、半独立、镇屋混在一起。同时自然环境好和房屋新也是矛盾的，老区是房子隐现在绿树里，新区是小树点缀在房屋间。也有难得的20年左右的新区建在保护区，兼得优美环境和现代建筑。老区中翻建的新房当然是极好的选择，但价格往往不菲。
b、交通的考虑。如果不考虑驾车，生活在多伦多是比较方便的。在多伦多地区，公交发达，但地铁网一般，所以地铁沿线的房子除士嘉堡南部都比较贵。出到多伦多外围，公交线路是充足的，但班次密度较稀，约克郡的VIVA和Go Trainsit是比较快捷的，但线路和班次也有限。对于驾车来说，在大多伦多地区理论上说没有什么影响，因为公路网相当发达，但近高速也总是有益处的，尤其在高峰期，Local非常拥挤，节约相当多时间。
C、商业设施。在大多伦多地区，DownTown只是金融、
文化、商业集中；而在各个社区，商业设施的分布也是十分充足的，对于日常购物来说，十分便利。但对华裔来说，希望有华人的商业设施，也是十分重要的，唐人街并非唯一的选择，在华裔较为集中的地区同样有很多。如果希望避开华裔社区，则需要每周一次的采购计划。
d、学校的选择。对大部分华人来说，公立学校是最多的选择，公立学校的学区较小，选择好学区的范围较小。很多教会学校是非常好的，从9年级开始，教会学校也收非天主教的学生，但需要看学校有没有空位，可能需要排队。有几种情况是不受学区限制的，私校、Gift班、IB课程。当然离学校近还是绝大部分家长的愿望。

2、 物业类型 市场上绝大部分房子分为常见的两类，见下表

经济能力往往是决定性的，各物业类型在不同的区价格相差也很大，因此根据选定区域的区域内的价格框架而选择物业类型是理智的，同时个人的偏好、是否有足够时间维护房屋等因素也是很重要的考虑因素。例如，若预算在45万以内，在北约克中心，Condo是唯一的选择，在Berczy Village可选择Townhouse或半独立，再向东可以则选择独立屋。

3、 房屋结构类型(Style) 几乎是与物业类型同时考虑的，决定于居住人口数量、个人偏好。结构一般是很难改变，即使改变成本可能也较高，而升级、装修是随时的、任意的，所以结构的重要性远高于房屋状况。房屋结构见下表：

4、 房屋功能 自住的房子一般要求不高，但若考虑分租，对房子的结构特别是分门出入状况另外需要特别考虑。同时也会左右对地点的选择。

5、 房屋状况 这其实是最后考虑的因素，但实际状况非常的喜剧化，很多人都将其视为首要的因素，主要的原因是我们的主观印象往往会迷惑大脑，从而影响决定，造成主次颠倒。尤其是做过卖房展示设计的房子，更能左右客户的决定。好则价高，而且常常会抢购，差则价低，在公平透明的市场中，这始终体现得十分公平。从我的经验，真正需要考虑的是房子的硬件状况，如：窗门、地面、厨房、卫生间、屋顶、家电、园景等包含在价格内的部分，同时理性分析其实际市场价值。而最能迷惑人的家居布置、装饰完全不能考虑在内，因为首先这些物品并不在价格之内，其二这仅仅反映该主人的个性，而不是房子本身的特性。随着旧主人的离开，一切因你而改换。当然首付的能力影响者你的决定，毕竟自己装修是无法轻松贷款的。

因此，在看房前必需综合交通要求、周边设施要求、子女就学要求、经济能力等众多因素列出区域范围，首先确定几个首选区域，几个次选区域，从而确定房屋的物业类型、结构类型，同时结合考虑其功能而制定详尽的看房计划，并随着看房过程中观念的变化，不断修正计划，才能实现最终满意的购房。当然这样的计划程式往往会被某些特别的因素及个人的特殊、要求偏好而打破。如，因居住人口多，经济负担有限，有些客户对区域限制放得很宽，而对房型有特别要求，等等。但总的来说，对于首次购房者来说这样的计划是有效的。

制定合理的计划的过程，很重要的是和经纪合作的过程。在房产市场非常成熟的北美，经纪作为一个房产交易的代表，承担了分析需求、介绍房源、看房、谈判、售后服务等功能。然而，可惜的是，作为最重要的分析需求和介绍房源的功能已被大部分购房者远远地忽略了。相互信任、真诚合作，充分发挥经纪的所有功能，才是成功购房的最佳方式。

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