谈谈Condo

Condo如今已默认为高级公寓的代名词,实为误传而至,造成一定的概念的混淆。

Condo全称为Condominium,是物业类型中的一种。安省的物业分为2大类,自主物业和共有物业。自住物业是指业主完全拥有土地及房屋,而共有物业个人业主并不持有土地的拥有权,只有其中一个单位的拥有权或使用权,其它均为公有。而共有物业又主要有3种形式:分契式(Condominium)、合作式(Co-operative)和分时式(Timesharing)。

而房屋的建筑类型的多样化也加重了人们的迷惑。简单理解可分为独门独户式和一门多户式,前者一般指House, 有独立式、半独立式、连屋、排屋;而后者很好想象,就是一幢有很多家的楼 — 即:大楼。

物业类型和建筑类型的结合使房屋分类更加细化,常见的如下:
自主物业(Freehold):独立房(Detached)、半独立房(Semi-Detached)、连屋(Link)、排屋(Att-row Townhouse)
分契式(Condominium):大楼(Apartment)、镇屋(Townhouse)及极少量的独立、半独立等。

到此相信你能理解什么是所谓的Condo了,即:Condominium Apartment,简称Condo - Apartment。

顺便说一下,Townhouse同样也被误传了,全称应该为Condominium Townhouse, 简称Condo -Townhouse。

很有趣的是,这样的简称通行至今,可见其欢迎程度。因此以下探讨也沿用该词—Condo。

Condo 的特点大家都很熟悉,冬暖夏凉、四季如春,不需打理、有免费使用的公共设施、有管理规定等等;但大家最为关心的还是管理费。很多客户都为管理费而畏怯,实在有些过忧。清楚了解管理费的构成,为何涨,如何涨,是必要的。

1、管理费是如何构成的?
大部分大楼的管理费以单位的面积大小来计算的,同时车位数量和厨卫间也会计入管理费。也有极个别的单元在购买楼花时选择了管理费折扣计划,使管理费明显低于其它。管理的80%左右都为支付水、电、气、日常维护、清洁等的费用,约20%进入预备金,预备金是用于大的维修计划而用的,如门窗、走廊、屋顶、车库、道路、设施等的大修翻新。 

2、管理费为何要涨?
物价的通胀、人工的涨价是管理费涨价的重要因素;大修项目的增加、预备金不足也是原因。良好的大楼和管理方式,年涨幅一般不会超过5%。

3、管理费可控制吗?
新法实施以来,电表已经分开,很多旧大楼也开始实行电分表,甚至空调也开始分记。大大改观了能源浪费的状况。对于没有分表的大部分旧楼来说,所有业主的自我节约是唯一的方法。

4、是否可以分析管理费的涨幅?
管理公司定期会有各种报告分发到每个业主,包括财务、计划等。想购买的客户也可向管理费公司索取目标单元的整体报告,你的律师会帮你分析,然后你决定是否购买。

5、管理公司有问题怎么办?
大楼所有的业主都是股东一员,每年都会有股东大会,选举董事会,董事会有权决定管理公司的去留。因此,实际上每个业主都是有发言权的,可惜很多业主并不重视。

采暖

大多伦多,北纬44度,气候与北京相似,冬季11月来临,到4月初才能结束,也算是漫长。毫无疑问,采暖系统是房子里最重要的设备。
除乡郊农场,80年代后建的的采暖都为中央送风系统,暖源由燃天然气的暖炉供出,经由风管分配送至每个房间。而之前的采暖系统是五花八门,简单可根据送暖方式、暖源分类如下:
1、Forced Air(送风),Gas
2、Forced Air(送风),Oil
3、Water(水暖),Gas
4、Water(水暖),Oil
5、Radiator(散热片),Electrical
如果你看的是70年代及更早期的房子,我相信这些采暖方式你都见过。
Forced Air—Gas系统不仅能源费用低、调温效率高,能控制湿度,并能与冷气系统一体化。目前为止,对于house是不二的选择。Furnace(暖炉)是系统的核心部件,包括加热及送风两个功能,一般机器的寿命为20年左右,实际使用可能更长,关键取决于热交换器。
早期的暖炉为中效的,热效率约70%~80%,现在都为高效的,效能高达90%以上。加之政府有节能补贴,更换暖炉代价不大。是否能有补助需要请专业的节能评估师了,有些验屋师也有此执照。当然是否需要更换,还是要咨询专业师傅。

暖炉有没有保养?当然有,但绝大部分的业主都不在意,保养要费用,但也会延长使用寿命。但空气过滤网或电子过滤网的更换必须要列入日程,一般2~3个月需更换或清洗,费用极低。大家忽略的是加湿器的蒸发器的更换,比较稳妥的是每个加热季都要更换,即每年在暖炉开机前更换一次。但不巧的是你可能很难买到完全匹配的配件,怎么办?应急的办法还是有的,用醋或CLK喷雾上15分钟左右,再用水冲净。远离很简单,就是除掉铝网上的氧化物,凑活一个季节,还是要找配件。
管道的清洁可以2~3年一次,一般来说空气经过滤网再送风至各个管道,管道内的灰尘是比较少的,比较多的是在每个风口处,有时甚至会有杂物掉落。所以用吸尘器从分口处伸入吸尘更为有效,重要的是省钱啊!
冷气的交换器装配在Furnace上方的管道内,令人头痛的是在冬季便会经受热空气的烘烤,必然会造成交换器早早的泄漏,这是胎里毛病,目前还是没有二法。所以夏天来临前最后还是需要检测一下冷媒是否充足。幸运的是夏天需要开冷气的时间很短,对冷气机的依赖相对较少,即使没有,忍一下也就过去了。
安全!这是最重要的!
1、天然气:天然气本身是无色无臭,为了被人嗅到,天然气供应商会加入一种像烂鸡蛋似"臭味"的化学药剂。天然气泄漏最大的危害是其易燃易爆性!室内一般没有天然气的侦测器,所以当嗅到有异常的味道,立即致电你的供应商,他们会立马派人来的,一般室外部分的部件维修是免费的,室内部分则要看情况了。

2、一氧化碳:每年都听说有一氧化碳中毒死亡的事件,而且一旦发生都是大事——全家中毒!尤其冬天,室内是密封的,燃气炉一旦有故障或废气管安装不当,就有可能发生这样的危险。一氧化碳是真正的无色无味,确是剧毒的。所以一氧化碳侦测器(CO Alarm)是必须配备的($40~50)。一般买插座式的,保证一直能工作。如果是装电池的,天冷前要更换新电池。注意,CO Alarm不是吸在房顶的烟雾侦测器(Smoke Alarm),一般建筑商或者前屋主是不会留下的。

 Forced Air-Oil. 很显然,与上述不同的仅仅是暖炉。燃油的暖炉有历史了,60年代以前建的平房、一层半、错层房中很常见,现在已不再使用。为什么?最大的问题是容易造成土壤污染,保险公司对此也特别敏感。半埋或全埋直接接触土壤的Tank都必须到Technical Standards and Safety Authority (TSSA)注册,否则就不会给供油。不管它们是在地面或在地下,业主都有法律责任保养燃油Tank和清理泄漏污油,燃油的泄漏会污染土壤和地下水,而由此产生的环境清理费用非常昂贵。
所以如果买到这样设备的房子,没有什么好建议的,一个字:换。当然,条件是你所在的社区天然气管道已经铺设到,还好大多伦多地区绝大部分社区都有了。
如果你家的燃油Tank是在地面上的,那很幸运。有无污染一目了然,清净方便、更换也方便得很。但处理Tank还是要请专业人员,涉及切割等危险作业,非专业人士千万别碰。
如果Tank是埋在地下的,麻烦!判断是否有埋在地下油箱,一般有两个特征:1、户外有加油管,而室内不见油箱;2、有根细管从墙外进来供油入暖炉。当你看的房是油改气的,不要高兴太早,说不定隐患就在脚下。要细细询问观察,因为有成千上万的Tank被埋在地下而没有登记。

Water(水暖),Gas
此系统与国内的北方的暖气片很相似,在70年代的house中有,也比较节能。比较明显的缺点是无法兼容冷气系统,也无法调节空气湿度。
如果想改为Forced Air,Banglow比较简单,但对于2层房、复式房,工程是较大的。暖炉虽然也是燃天然气,但还是不通用的,需要更换。
Water(水暖),Oil
供暖方式和上述相同,燃油暖炉的注意则已叙述到。建议更改。
Radiator(散热片),Electrical
也就是电取暖,在公寓楼中非常常见。70年代的House中很多,北约克的部分社区就很常见。每个房间都设置电加热片,温度控制可在控制器上调节,每个加热片上也有单独控制开关。
优点:空间非常节省,不需要机房,也非常安全,每个房间都可以分别控制,比如地库等不使用的房间就可以调低温度以节省能源。每个房间的温度也可以控制得很均衡,这在Forced Air系统中很难做到。
缺点:无法控制湿度,也不兼容冷气系统,能源费用较高。
个人认为如果房屋结构复杂,不适合更改为Forced Air的话,还是保留为好。为节省能源,可以改装或安装Gas的高效壁炉,冬季时同时使用,效果很好,也节约费用。冷气只能另外安装,增湿器则可使用便携式的。

电的重要性无需多言。80年代后建的房子电路规范,只要电流足够就没有什么问题。只谈70年代以前房屋中需要注意的问题。
一、铝线
60年代后期,铜价格上涨,电气承包商为降低成本,采用了很多铝导线。这种状况一直持续到大约1978。符合规范的铝线是可以接受的,但污名仍然存在。
多年来,困扰铝线的问题是插座失效,糟糕时甚至导致火灾。这是通常是由于两种不同的金属的一起使用产生的问题。铝的热膨胀比铜厉害,当有电流时电线的膨胀最终会顶松螺丝,导致接触不良,严重时就会导致过热。
一个相对廉价的解决方案是替换能兼容铜铝的插座、开关等,在购买时注意其上有CO/ALR的字母标识。铜线和铝线当暴露在空气或受潮湿时都会产生氧化,氧化铜的导线性很好,所以其电阻不会增加;可氧化铝的导线性差,容易导致电线过热,所以建议在接头处涂上抗氧化剂。
铝线的另一个问题是发生在安装。相比铜,铝较软,电工们习惯了铜线的硬度,操作时会不小心弄伤使其直径变细、以致产生过热点,从而影响安全。任何电线一旦有刻痕,在弯曲过程中容易折断。
裸露的铝线是银色的,但只有接头处能看见,但铝线很容易识别,绝缘皮上有“Aluminum”、“alum"或"al”的字。
二、配电箱
电力进入房子,先入配电箱,一根黑线,一根红线,分别接入2个保险丝或断路器,零线不需要接保险丝。两个主开关上都标有安培数,譬如100A,这可不表示200,其实还是100A。
需要注意的是,在旧房子中,能看到不少的60A的进线。如果用于照明及小家电,还是足够的。但结合大家电,则会超载。有些保险公司不接受,甚至有些银行也不愿意放贷,除非升级配电。
进线如果是在空中进来则是小菜一碟,如果是地下的,要看穿线管的粗细,太细的话就要挖地了。一般建议同时将配电盘也更换了,因为旧的配电盒往往分配盒也太小,不够再分配,保险丝也总是过时货。
如果还在使用保险丝,家里要多备些保险丝,一旦熔断可有更换。有些偷懒的,会塞个银币在里面替代保险丝,那是极其危险的。譬如,一般一个断路器分配15A, 在卫生间里使用吹风机和电水壶是常事,分开用没有问题,一旦同时用则会超负荷了,没有保险丝的保护,那是十分危险的,甚至火灾。
 全面升级线路是昂贵的,所以面对60A配电的房子需要谨慎。有些也会选择省钱的方案,单单升级进线、配电盘,但电炉、烘干机及卫生间等大耗电设备的线路还是建议另外分开重新铺设。
 需要提醒的是,有些卖家仅仅更换了配电盘到100A, 进线及室内线路并没有升级。所以在这点上,不要相信经纪的经验和眼睛,一定要有验房师的报告。
 三、Knob and Tube Wiring(老线路)
所谓“Knob and tube wiring”的说法,源于电线固定缠绕在陶瓷钮上,通过陶管穿过梁柱,是最早的建筑布线标准,其实是对老线路的称呼。常见于1945年前建的房屋中。70来年的房子听上去不可思议,但在北约克Lawrance以南非常常见,甚至百年以上。
这种电路方式主要主要有以下问题:
1、 由于没有零线,有安全的隐患;
2、年久了,绝缘皮已近老化变脆;
3、时过境迁,家中对电的使用要求已完全改变;
总之,看房时要注意到,一般保险公司是不会受理,即使经过严格检查后受理了,保费也很高。

买房费用知多少

买房费用分2个部分,一是交房时的费用,二为日常费用。
买房时仅仅关注首付是不够的,了解其它费用构成是十分重要的,以备从容交接。
买房费用共有五个部分,首付、贷款审批费、地产交易税、律师费、调节费等;大多伦多随地区不同费用也不同,首次置业和二次以上置业有很大差异。当然商业和居住用房差异更大。
商业用房的形式多样,个案不同,费用不同,相对比较复杂,在此,仅对居住用房进行分析。
一、首付
首付是根据购房者的经济能力和贷款能力综合而定的。经济能力因人而异,贷款能力则由贷方规则决定。每个借贷机构有不同的政策,但基本上是一致的。决定是否放贷的因素很多,信用记录、申请人工作、收入、资产及被抵押房屋的本身状况。放贷多少则主要决定于收入状况,计算方法主要根据两个参数:GDS和TDS。
GDS(Gross Debt Service), 即"毛借贷还款比率" =(房贷本金利息+地税+取暖费)/ 税前收入
GDS值要求少于32%。
TDS(Total Debt Service), 即"总借贷还款比率" =(房贷本金利息+地税+取暖费+其他供款)/ 税前收入
TDS值要求小于40%。
另外有个比较简单的办法,不是非常正确,但可以做为简单的初估用。对于有管理费的房屋,可贷款额度为年家庭收入的3.倍,对于无管理费房屋,可贷款额度为年家庭收入的3.5倍,
对于新移民,如果首付在35%以上,贷方一般不再对收入进行计算。
二、贷款审批费用
贷款审批费用各个贷方差别很大,有些会加在贷款总额里,有些会在交房时另计,提醒在贷款申请时需要了解仔细。
三、地产交易税

多伦多地区
其他地区
交易价
首次置业
二次置业
首次置业
二次置业
0-55,000
1%*Amount
0.5%*Amount
55,001-250,000
2%*Amount-550
1%*Amount-550
250,001-400,000
2.5%*Amount-1800
1.5%*Amount-1800
>400,000
4%Amount-7250
2%Amount-7250
多伦多最大退税
3,725
0
N/A
N/A
安省最大退税
2,000
0
2,000
0

四、律师费 各律师楼的收费标准各不相同,大概为$1,250左右+HST
五、调节费 水电气、地税等费用需按日分摊,多退少补,交房当日费用计入买家。

除了还贷款外,日常费用有:
一、Property Tax(地税):地税是市级政府根据年度财政预算,由政府对财产的评估值乘以系数而定,是政府税收的重要来源。地税每年会寄出Installment(分期付款),一般由上下半年分两张寄出,每张有3个账单,按时支付。地税多少一般在房屋Listing上有记录。
二、水电气: 根据房屋大小不同差异很大,月费用约为$200~500不等。
三、管理费:管理费的多少在Listing上也有记录,费用在每月的第一天必须支付。镇屋的管理费,一般含了水费和房屋基本保险。Condo的管理费一般包含房屋基本保险、水、空调、电(新楼已实行电的分表,不再含电)

拆解house——里里外外聊个透

与house相比,Condo要简单得多,大部分又都是近年哗啦哗啦起来的,与国内的那些公寓极为相似,没有啥好谈的。

House则老的老,少的少,建造年代不同,用料、设计都有很大差别,譬如有些旧房还在用化粪池,燃木取暖,听来笑话,但房子不倒就有人住,有人卖,就有人买。例子虽极端,但house确实复杂,从里到外,没有一样不需要自己去维护,就像需要了解自己的身体就需要做个全面的体检。本人非建筑专业人员,也非验屋师,仅凭我从业多年的知识和经验,愿意抛砖引玉,与大家一起详细拆解一下house。也会谈及与之相关的房屋保险,房屋买卖的一些必要的知识等。

先再贴一篇不以前不成熟的帖子:《了解House的结构》 做个引子。


漫游北美,无论城间、郊外,形形色色的的House,外型各异,风格多样,外部用料也是五花八门,砖的、有的,也有板材、灰泥等等。但千变万花,内部均为木质结构。

“木结构?”这概念似乎与想象中现代建筑有些遥远,“能坚固吗?”,“如何防水呢?”等等,每每都有朋友心生疑问。在此对房屋整体做个大概介绍,希望对初次接触者有所帮助。房屋结构比较复杂,简单化描述可以分为4个体系:
基本构架
保温防水体系(Insulation)
装饰体系(Finishes and Features)
水暖电体系
一、基本结构又大致分为三部分,基础、主体、屋顶。
1、基础(Foundation)  由脚底(Footing)和基础墙(Foundation Wall)组成,很显然脚底承载房屋所有的重量至土壤,而基础墙除了承载上部结构的重至脚底,还要抵抗外侧土壤的压力及冻土膨胀的力量。因此基础的材料必须是坚固的。早期有用石头、砖、混凝土块、陶甚至木头,70年代后,基本都用钢筋混凝土浇筑了。




2、主体由框架体系及楼板组成。传统的框架体系由balloon式和Platform两种,看着复杂,说白了,前者是两层一起建,后者是一层一层建。现在基本都采用后者了。早期典型的立柱为2*4英寸,间距为16英寸;现在大都采用2*6英寸,提供更大的空间以放置的更多的保温材料而使房屋更加节能。


楼板由柱子(Column)、大梁(Beam)、托梁(joist)和木板交错纵横而成。
 3、屋顶本是挡风避雨的东东,现在又增加了建筑风格主要表现功能,木结构刚好有易于造型的特点。屋顶的成型主要由椽子,衍架(Trusses)或托梁及盖板构成。衍架能在工厂批量生产,再运至工地,大大缩短现场工期,因此被大建筑商广泛产用。

  
二、保温防水
简而言之,从基础到屋顶,防水保温就像内棉衣外雨衣,里三层、外三层地包裹全身,应该是风雨不进了。保温层地面以下不做是为了达到地库冬暖夏凉的效果。




 需要注意的是早年建的房屋保温材料的使用是不合现代规范的。如石棉及UFFI (Urea Formaldehyde Foam Insulation)。70年代以前,石棉被广泛应用。但如今,石棉已经被明确列入为致癌物。当然只有石棉材料发生破损,空气才会被污染。因此,当那些使用了含石棉建筑材料的旧式房屋装修时,需有专业人士处理掉石棉。UFFI主要使用于70年代下半期,安省为了节省能源,曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料。所幸当时并不普及,全国大约只有十万户采用,但后来又发现UFFI会释放出甲醛,于是政府替住户拆除。实际上甲醛挥发很快,也从来没有实际案例证明含有UFFI的房子甲醛气体超过标准。即便如此,UFFI还是作为一个卖主需要告知买家的要求,也许除了一手业主,一般业主实在是不知道,或者这样轻微的问题几十年过去早就忽略了,因此几乎100%的老房业主都会回答不知道,让写在合同里的条款十分的尴尬。

三、装饰
1、外墙砖是最普通的,也有石材、仿石材等。尽管外观是实实在在的砖,但并非承重,只起到装饰、保护主体和挡风雨的作用。砖墙离内部的主体结构和防水层还有1寸的空间,均匀分布的固定件将砖和墙体立柱牵拉固定。要注意的是,砖墙并非严丝合缝,雨水在风力作用下会渗透进墙内,因此在砖墙的根部留有不少小孔,是用来排水的,在Caulking时千万别将小孔堵住。



   
    Siding(木质、金属、塑料条形板材)的应用也非常广泛,安装在防水层外,作用和砖墙一样。Siding的颜色可选,一般为白色,匀称优雅的横向线条十分美观,备受某些族裔的喜欢。

2、屋顶的材料有很多,柏油砖石最常用的,份量不同,寿命也不同,最典型的是210磅的,使用寿命为12-15年,较好的320磅的寿命可超过25年。

  
3、门窗看得见摸得着,没什么特别的。但值得注意的是:北美冬季寒冷漫长,随着能源价格的日益上涨,高保温性门窗成为人们日益的最求,政府也出资鼓励更新换代。门窗的好坏直接关系到采光、节能、美观;早期的窗子密封性能较差,现正大规模陆续更新,新型的窗子基本都采用塑料的,多层玻璃,内充氩气,性能大大提高,因此,现在的窗户可以开得很大而不影响保温。窗户的性能要看几方面的指标,按CSA标准,有气密、水密、抗风三个重要指标;另一项非常重要的指标ER是指吸收太阳热量与流失能量差异指标。玻璃的重要指标为低发散率(Low—E),低发散率玻璃有一薄金属涂层,在冬季时可使阳光照入吸收能量,同时可延缓内部热量的向外散发;在夏季,阳光仍然可以照入,但其表面可吸收大量长波辐射,新的涂层还能吸收太阳辐射的短波及长波(红外线)以及紫外线。
四、水暖电
水:每家住户均有一进水总阀、独立水表,户内给水冷暖管道均为铜管,排水管道一般为PVC。 注意:通往户外的管道在冬季来临前腰过冬处理,否则有可能会导致管道涨裂。
电:根据房屋大小配电容量,一般60-200安培,早期的电供暖的房子配电较大;现在的配电盘都为空气开关,无保险丝,早期的大量房子采用保险丝,很多仍未更新,但不影响安全。现在的电线均为铜线,早期大量采用铝铜混用,现在的电线和插座都是铜的了,铜铝接合在一起最大的问题是容易引起腐蚀,从而影响导电性,在装修时要由专业电工操作。注意:Knob-and-Tube Wiring, 50年以前的房子有很多的电线排布是采用电线绕在陶瓷柱上绑紧拉直,穿越木头时通过陶瓷管道,很显然,安全性很低,容易引起火灾,因此保险公司很难接受,或者保费会很高。

暖: 取暖方式5化八门,有最传统的壁炉、辐射取暖(暖气片,媒介有直接式和水)、风暖;能源有电、油、天然气。现在基本都采用燃气送风,结合冷气机形成中央空调系统,特点是起效快,空气流通并能保持湿度;70年代前还有很多采用电暖片,优点是运行安静、可分开控制,缺点是起效慢,空气不能流通、干燥。
注意:燃油的暖炉在60年代前的房子还大量存在,没什么优点,气味重、环境污染严重,建议更换。如果要更换,油箱的处理时关键点,如果油箱在地面上,比较简单,直接移开就可以了;如果在地下,移走时要做土壤检测,费用不小,移走的费用很大。因此在买这类房产时一定要注意,要咨询费用纳入预算,因为如果不处理这个问题,保险公司十有八九是拒保的。当然,有些房屋虽然更改了体统,地下的油箱却并未处理,千万要小心!有的会留下喉管等蛛丝马迹,有的更本看不出来,政府并不知情,但早晚是个隐患。
热水锅炉基本都是租的,有燃气,有用电。有问题打电话就是,包修包换,很省事。